Энциклопедия потребителя

Памятка для населения. Нарушение сроков сдачи дома при долевом строительстве

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан.

Статьей 4 указанного закона предусмотрено, что в договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2016 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2016 года. Именно с этой даты можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

С застройщика можно требовать следующее:

1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
2. Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
4. Компенсацию морального вреда;
5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В качестве убытков можно рассмотреть оплату за наём другого жилого помещения.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

• площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по долевому участию. Если квартира по долевому участию 50 кв.м., а площадь арендованного - 150 кв.м., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
• район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по долевому участию. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру, в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
• является ли наймодатель собственником жилого помещения.

Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя можно взыскать когда дольщиком была написана письменная претензия, и на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще. Штраф предусмотрен законом РФ «О защите прав потребителей», и составляет 50% от суммы, взысканной в пользу потребителя.

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан уведомить вас о том, что дом не будет сдан в срок за два месяца до указанного в договоре срока окончания строительства.

При этом, застройщики предлагают заключить дополнительное соглашение с указанием нового срока. Если вы подпишите такое соглашение, то потеряете право требовать выплаты неустойки. Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Единственным способом заставить Вас подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении вас к заключению дополнительного соглашения.

Однако застройщику в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые он ссылается, а именно существенное нарушение вами условий договора, например, неуплата стоимости квартиры в срок.

В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).