ЦЕНТР ГИГИЕНЫ И ЭПИДЕМИОЛОГИИ Консультационный центр по защите прав потребителей Энциклопедия потребителя

Энциклопедия потребителя

Ипотечное кредитование

Одной из разновидностей потребительского кредита является ипотека.

Граждане сталкиваются с понятием «ипотека» когда покупают недвижимость и берут для этих целей кредитные средства в банке или иной кредитной организации. Банк же в свою очередь берет в залог недвижимость, которая является гарантом возврата денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Условия договора.

В соответствии со статьей 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Согласно статье 432 ГК РФ отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (пункт 2 статьи 9 Закона об ипотеке).

Согласно положениям статьи 3 Федерального закона от 21.12.13 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», с 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации.

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (пункт 3 статьи 9 Закона об ипотеке). При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Плюсы ипотеки.

У ипотеки немало плюсов. В первую очередь – это возможность приобрести квартиру, не имея всей суммы денег. Ипотека — это еще и огромный риск: не получить необходимую сумму или, потеряв источник дохода, лишиться возможности своевременно гасить платежи по ипотеке. Поэтому к выбору организации, которая будет предоставлять кредитные средства, необходимо подойти ответственно.

Застройщики часто предлагают варианты у банков-партнеров, но важно самостоятельно сравнить все варианты и выбрать для себя наиболее подходящий, если в каком-то банке у вас есть зарплатный счет, банк подготовит для вас особые условия получения ипотеки. Обращайте внимание на все: дополнительные платежи, комиссии, наличие страховки – из подобного может сложиться дополнительная сумма. В масштабе всего кредита, который вы берете, она может показаться небольшой. Но в масштабе обычной жизни переплаты в 50-100 тысяч рублей могут ударить по вашему карману. При покупке новостройки обратите внимание, аккредитован ли банком, застройщик у которого вы планируете покупать квартиру в кредит.

Залогом по кредиту в большинстве банков на период строительства жилого дома являются имущественные права требования ввиду отсутствия предмета залога и поручительство двух платежеспособных физических лиц. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, а на квартиру оформлены правоустанавливающие документы, залогом станет сама кредитуемая квартира.

Определитесь со сроком займа. Старайтесь не переоценить свои возможности, закладывайте риски, и помните, чем больше срок ипотечного кредита, тем больше вы переплатите в итоге.

Возможности уменьшить свои расходы.

Существует несколько возможностей уменьшить срок ипотеки. Всего предусмотрено три варианта сокращения периода действия рассматриваемого целевого займа. Хотя, они так же применяются для простых потребительских кредитов.

Уменьшить период долгового обязательства можно:

Реструктуризацией.

Реструктуризация ипотеки предусматривает изменение условий займа, а именно срока его закрытия. Для этого необходимо направить в кредитную организацию заявление вместе со справкой о доходах. Указанные в ней суммы должны предоставлять возможность своевременно и качественно оплачивать долг после реструктуризации. Здесь же стоит отметить два нюанса:

1. После сокращения срока увеличится платеж. Именно по этой причине требуется доказать банку, что у клиента хватает заработка для повышенных ежемесячных расходов на обслуживание задолженности. Также стоит самостоятельно рассчитывать свои финансовые возможности.

2. При одобрении обращения заключается дополнительное соглашение к уже действующему договору. Дополнительно предоставляется новый график погашения. Без данных документов никакие заверения об изменении не будут действительными.

Частичным досрочным погашением.

Частичное досрочное погашение доступно всем заемщикам. В силу законодательных норм РФ. Без штрафных санкций. С обязательным пересчетом процентов за фактический срок использования денег банка. Здесь важно предварительно обратиться в банк, чтобы проконсультироваться сразу по двум вопросам:

1. Как выполняется процедура по выплате части займа раньше срока? Это может производиться автоматически. Например, в дату очередного платежа, если денег на счете больше, чем предусматривает график. Либо по заявлению. Оно может формироваться исключительно в отделении кредитора или через удаленные каналы обслуживания.

2. Какое изменение условий применяется? Одни коммерческие структуры предоставляют заемщику право выбора. Другие – автоматически сокращают срок. Третьи – исключительно уменьшают ежемесячный платеж. Поэтому не во всех случаях есть возможность применения рассматриваемой функции. Причем в одном банке по разным продуктам могут использоваться кардинально отличающиеся условия.

Рефинансированием.

При рефинансировании ипотеки оформляется целевой заем в другой коммерческой структуре для погашения текущего долга. При формировании заявки на перекредитование указывается меньший срок, чем тот, который остается по действующему долговому обязательству. Данный вариант располагает определенными нюансами. Они же являются преимуществами и недостатками смены кредитора:

1. Возможность уменьшение процентной ставки. Банки применяют рефинансирование для привлечение клиентов сторонних коммерческих структур. Чтобы переманить заемщика устанавливаются меньшие уровни переплаты. Поэтому сократить затраты можно не только за счет изменения срока, но и понижения уровня комиссии за пользование заемными средствами.

2. Повышение долговой нагрузки. Чем меньше период действия договора по определенной сумме, тем больше ежемесячный платеж. Соответственно, обслуживать заем становится более накладно. Поэтому стоит учитывать свои финансовые возможности своевременно вносить необходимые суммы для оплаты долга.

3. Затраты на оформление сделки. Рефинансирование фактически является получением нового подобного кредита. Поэтому заключению договора сопутствуют дополнительные расходы. Например, переоформление страховки, оплата оценки и т.д. и т.п.

4. Требования к действующим долгам. Перекредитовать ипотеку можно только по истечению некоторого времени. То есть, заключив договор месяц назад, обратиться в новый банк не удастся. Будет вынесено негативное решение. Минимальное количество своевременно внесенных платежей – 6. Некоторые банки вовсе требуют не менее года качественного обслуживания ипотеки для использования рассматриваемой услуги.

В случае возникновения вопросов в данной сфере или конфликтной ситуации с исполнителем,

вы всегда можете обратиться за консультацией к специалистам консультационного центра по защите прав потребителей

по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, д. 80А, 2 этаж

Назад | Энциклопедия потребителя | Консультационный центр по защите прав потребителей